Amanah Pelaburan Hartanah Islam (i-REITs)

Amanah pelaburan hartanah (REIT) merupakan skim pelaburan kolektif yang menggabungkan ciri-ciri terbaik hartanah dan unit amanah. i-REIT ialah alternatif patuh Syariah kepada REIT konvensional.

Pada November 2005, Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) telah menempa nama di peringkat antarabangsa dengan pengenalan Garis Panduan Amanah Pelaburan Hartanah Islam, menjadikan Malaysia negara pertama yang melancarkan garis panduan seumpamanya dalam industri kewangan Islam. Garis panduan ini memberi bimbingan kepada para peserta pasaran tentang pematuhan Syariah dalam menerbit dan mengurus sesebuah i-REIT.

Garis panduan i-REIT ini juga bertujuan melengkapi Garis Panduan Amanah Pelaburan Hartanah sedia ada.

Apakah itu i-REIT?

Berbanding REIT konvensional, pendapatan sesebuah i-REIT:

Hendaklah berpunca daripada aktiviti perniagaan patuh Syariah; atau
Bagi kes pendapatan bercampur antara aktiviti perniagaan patuh Syariah dan tidak patuh Syariah, hendaklah mematuhi tanda aras 20% yang telah ditetapkan oleh Majlis Penasihat Syariah (MPS) SC.

Aktiviti-aktiviti berikut dianggap sebagai tidak patuh Syariah berdasarkan Garis Panduan Amanah Pelaburan Hartanah Islam:

Perkhidmatan kewangan berasaskan riba (faedah)
Pertaruhan dan perjudian
Pengeluaran atau penjualan barangan tidak halal atau barangan yang berkaitan
Insurans konvensional
Aktiviti hiburan yang tidak selaras dengan Syariah
Pengeluaran atau penjualan barangan yang berasaskan tembakau atau barangan yang berkaitan
Pembrokeran atau jual beli sekuriti tidak patuh Syariah
Hotel dan rumah peranginan

Selain daripada itu, penasihat Syariah hendaklah dilantik bagi menasihati pengurus i-REIT tentang perkara-perkara berkaitan pematuhan Syariah.

i-REIT turut menikmati layanan cukai yang sama seperti REIT konvensional dari segi duti setem, cukai keuntungan hartanah serta cukai korporat. Kerangka kawal selia bagi kedua-dua instrument konvensional dan Islam adalah serupa kecuali dari segi pematuhan kehendak Syariah oleh i-REIT.
Struktur umum sesebuah i-REIT adalah seperti berikut:

Pelabur melabur dalam i-REIT melalui pegangan unit i-REIT
i-REIT membeli sekumpulan aset yang terdiri daripada bebebarap buah hartanah
Pengurus dana mengurus dan mentadbir i-REIT
Pemegang amanah bertindak sebagai penjaga dana
Penasihat Syariah memberi nasihat dalam perkara-perkara berkaitan Syariah
Pengurus hartanah memberi khidmat penyelenggaran dan pengurusan hartanah
Penyewa menyewa hartanah

Pulangan dan risiko i-REIT

Menjana pulangan daripada pendapatan sewaan atau peningkatan nilai hartanah, i-REIT ialah satu pelaburan yang menguntungkan kerana ia menawarkan:

Aset portfolio yang pelbagai

Para pelabur dapat mempelbagai profil risiko mereka melalui pelaburan dalam hartanah dan aset yang berkaitan dengan hartanah.

Pengagihan dividen yang tinggi kepada pemegang unit

Untuk layak mendapat taraf ketelusan cukai, i-REIT dikehendaki mengagihkan 90% atau lebih daripada jumlah pendapatan kepada pemegang unit.

Pulangan yang stabil

Punca pendapatan yang stabil dan lestari daripada sewaan dan peningkatan nilai hartanah membolehkan i-REIT membayar dividen secara tetap.

Mampu milik

Berbanding pembelian hartanah secara terus, i-REIT merupakan pelaburan dalam pasaran hartanah yang bermodalkan biaya yang lebih kecil.

Pelindung nilai daripada inflasi

Secara umumnya, nilai hartanah dijangka meningkat seiring dengan kadar inflasi.

Namun begitu, para pelabur perlu sedar akan risiko-risiko berkaitan dengan i-REIT:

Pulangan adalah tidak dijamin

Jumlah pulangan i-REIT adalah bergantung kepada pencapaian pasaran hartanah. Oleh itu, harga unit i-REIT boleh jatuh sekiranya aset mengalami susut nilai.

Hilang kawalan ke atas hartanah

Para pelabur tidak mempunyai pengaruh secara langsung ke atas keputusan pelaburan yang dibuat oleh pengurus dana seperti masa yang terbaik untuk melakukan jual beli sesuatu hartanah atau cara terbaik untuk mengurus sesuatu hartanah.

Faktor-faktor pasaran

Harga unit i-REIT turut terdedah kepada faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran pasaran seperti turun-naik pasaran, keyakinan ekonomi dan pergerakan kadar faedah.

Bagaimanakah untuk melabur dalam i-REIT?

Para pelabur boleh menjual beli i-REIT yang disenaraikan di Bursa Malaysia melalui syarikat pembrokeran saham masing-masing. Empat (4) i-REIT yang disenaraikan di Bursa Malaysia ialah: